年底的樓市真不太平！搶房、跳價、打新、調(diào)控、打壓、收緊，全部交織在一起博弈，確實很難操作！

2021年，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，將迎來政策拐點，因為拉動經(jīng)濟(jì)增長的任務(wù)暫時結(jié)束！

那么房價是漲是跌？應(yīng)該買房還是應(yīng)該賣房呢？今天我就給大家一些具體建議，來幫你看清走勢，避免踏空和套牢。

誰漲誰跌？

2021年房價存在上漲壓力的城市有：北京、廣州、上海、深圳、合肥、東莞、廈門、西安、寧波、杭州、成都、南京、昆山花橋、嘉興、佛山、珠海；

無房戶、改善客、限價盤、學(xué)區(qū)房，需要就盡早買。因為市場火熱的結(jié)果就是必有調(diào)控加碼，你隨時會失去寶貴的房票和貸票，請珍惜手中的資格。以上城市長期看漲，即使因為調(diào)控而暫時橫盤，將來必定會因為寬松而再次上漲。

2021年房價存在下跌壓力的城市有：石家莊、濟(jì)南、青島、天津、鄭州、太原、廊坊、沈陽、貴陽、哈爾濱、長春。

以上大部分都是近兩年來房價持續(xù)陰跌的城市，有高庫存的問題，有經(jīng)濟(jì)不景氣的問題，也有收入水平低和人口流出的問題?？傊?，這些城市單純靠人才落戶、人才引進(jìn)，對房價提升沒有絲毫幫助。只有降低首付，利率打折，徹底放開限購，或者推出類似于上輪去庫存這樣的大尺度鼓勵住房消費的措施，樓市才能觸底反彈，但是在房住不炒的當(dāng)下，放松樓市調(diào)控是絕對的禁區(qū)，所以，以上城市，除非剛需和學(xué)區(qū)房，其它需求建議觀望。閑置資金可以投資其它渠道，或轉(zhuǎn)戰(zhàn)至其它更有價值的城市。千萬不要奢望抄底，這個底很可能會持續(xù)數(shù)年！

巨大的分化

2020年全年，上海各板塊二手房平均房價漲幅如下：

漲幅20-50%：浦東聯(lián)洋、碧云、源深、御橋、虹口北外灘、徐匯華涇、閔行吳涇、春申、七寶、靜安大寧等；

漲幅10-20%：徐匯龍華、普陀長風(fēng)、黃埔濱江、世博濱江、徐匯濱江、青浦徐涇、楊浦東外灘、長寧鎮(zhèn)寧路、徐匯徐家匯、黃埔人民廣場、浦東張江、靜安寺、黃埔新天地、長寧天山等；

橫盤或者陰跌：金山石化、奉賢海灣、西渡、松江老城、寶山月浦等。

2020年全年，上海二手房均價漲幅在10%左右。其中，2/3的板塊顯著回暖上漲，而1/3的板塊完全沒有動。已經(jīng)達(dá)到或者超過2017年年初房價最高點的占比1/3，這1/3才是這輪行情的最大贏家。

同樣都在上海置業(yè)，一個疫情之年，有人失業(yè)，有人房價翻倍，差距就是如此巨大！

調(diào)控的影響有多大？

1月21日上海發(fā)布樓市調(diào)控新政，1月25日法拍房限購，1月29日上海銀保監(jiān)局發(fā)文嚴(yán)控住房信貸管理。今天我用數(shù)據(jù)告訴你，這次調(diào)控到底影響幾何？

先說限制假離婚買房的效果。上海這次要求離婚后買房，按照離婚前3年家庭總套數(shù)計算。我專門咨詢了幾個非常要好的資深房產(chǎn)中介店長，根據(jù)他們多年來的實戰(zhàn)經(jīng)驗估算，不約而同的都認(rèn)為，在樓市大年里，通過假離婚買房的客戶占比基本在10%左右。上海這次調(diào)控新政，可以有效打擊掉10%的成交量。

再說下增值稅影響。這次調(diào)控增值稅免征年限從2年延長至5年。那么，滿2不滿5的房子會降價，但滿5的房子會加價。如果是供不應(yīng)求的學(xué)區(qū)房和品質(zhì)改善房，即使不滿5年，額外增加出來的增值稅勢必還是會轉(zhuǎn)嫁給購房者。就像去年7月15日深圳豪宅稅恢復(fù)之后一樣，沒有增加增值稅的房源反而會直接漲價。

接下來說法拍房限購。1月25日上海法拍房限購后第一時間，我就在新浪微博柯談地產(chǎn)觀里解讀了：2020年上海一二手房成交共計37萬套，而2020年全年法拍房成交僅僅只有1665套。這個政策更多的含義是打補(bǔ)丁、表決心，對房價毫無影響。

最后說信貸管控。1月29日上海發(fā)布的《進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理工作的通知》，核心內(nèi)容是嚴(yán)格審查首付來源和還款能力，防止消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。如果上海能夠以刮骨療傷的勇氣百分百按照文件要求嚴(yán)格落實政策的話，上海的純投資客會直接減少一半，新房打新熱和二手房搶購潮會顯著降低。當(dāng)然了，政策出發(fā)點沒問題，問題是執(zhí)行力度會不會打折扣，就像2020年4月，深圳也是在嚴(yán)查消費貸經(jīng)營貸炒房后，對外公布“沒有發(fā)現(xiàn)，數(shù)量極少，基本都合規(guī)”。

從1月21日開始，上海的這三次調(diào)控政策力度適中，僅僅是針對投資客下藥，對于剛需和改善卻是利好，力度完全無法與2016年相比。所以，春節(jié)過后的小陽春，在學(xué)區(qū)房的帶動下，上海樓市還是會持續(xù)火熱，但與此同時，上海調(diào)控的許多儲備政策就有了用武之地。

我堅持之前的判斷：2021年3-4月，基本就是這輪上海小牛市的階段頂點。如果到時再對改善需求進(jìn)行調(diào)控，房價就會開始橫盤。

我的建議是：學(xué)區(qū)房盡快入場，年后還是會漲，無房戶因為有政策傾斜可以專打品質(zhì)限價新盤，不急切的改善客和投資客沒必要高位接盤了。當(dāng)然，現(xiàn)在的暫時高位相對未來都是低點，也不用太過悲觀。

北京隨時恭候

1月25日，北京市住建委主任王飛在電視節(jié)目中表示：接下來，北京將嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機(jī)炒作。

1月28日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會在官微發(fā)布消息稱，為堅決遏制投機(jī)炒房，近期市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

1月28日，北京鏈家和貝殼關(guān)閉了app上所有小區(qū)的歷史成交記錄。漲不漲、漲多少都不讓你看，眼不見心不煩。

北京是值得同情的。就好像班級里任何一個同學(xué)搗亂，北京這個班長都要挨頓罵。沒辦法，誰讓你當(dāng)班長呢，表率作用要做好！

北京是一線乃至包括強(qiáng)二線在內(nèi)，都是最后回暖的城市。暖風(fēng)剛剛從南方刮到北方，北京就草木皆兵。2021年，上海和深圳的接力棒會交給北京，北京房價會漲，但是只能溫和上漲。

未來幾年，北京房價很快就會被上海超越。將來的房價座次將是：深圳＞上海＞北京，這個排序?qū)⒉粫俑淖儯@和一座城市的氛圍高度相關(guān)。

都市圈行情

上海和杭州已經(jīng)調(diào)控，年后，這兩個城市小陽春依舊火熱，但調(diào)控還會層層加碼。所以，環(huán)滬花橋和嘉善的行情即將啟動。

據(jù)我所知，目前花橋、昆山、嘉興的熱度已經(jīng)起來了，嘉興、嘉善完全不限購。而昆山和花橋的2年社保限購也有辦法解決。只要是大專學(xué)歷或者持有職業(yè)技能證書，就可以拿到昆山人才購房編碼，當(dāng)?shù)刂薪闀兔k妥。

環(huán)京的北三縣和南三縣，還是不建議入手。去年開始，燕郊、香河的限購其實已經(jīng)形同虛設(shè)，只要你想買，想買就能買，開發(fā)商一條龍幫你操作。成交量是起來一些，但房價毫無起色。只有北京大漲且調(diào)控之后，才能輪到環(huán)京，但北京大漲很難，基本就是成交量和房價的溫和上漲。

環(huán)滬、環(huán)深除了炒房還有產(chǎn)業(yè)、還有本地剛需支撐。環(huán)京呢？除了睡城的功能之外，一無所有！只要北京人不去大量接盤，房價永遠(yuǎn)起不來。

如何避免踏空?

2020年上海熱點板塊房價漲至2017年年初最高點，僅僅用了半年時間，而從2017年初跌下來用了3年半。學(xué)區(qū)房更不用說，早就超過了2017年最高點。我2020年4月投資的雙學(xué)區(qū)房，至今漲幅已經(jīng)達(dá)到50%。大家可以回看下我2020年2月開始的幾篇文章。當(dāng)時只要是跟隨我腳步的朋友，現(xiàn)在至少進(jìn)賬幾百萬。

房價上漲是順人性的，所以漲的快，房價下跌是逆人性的，所以跌的慢。牛短熊長，就是這個道理。

所以，很多人會踏空。因為在你已經(jīng)覺察出房價上漲的時候，其實，漲幅已經(jīng)走過了一半，而當(dāng)你糾結(jié)猶豫斗爭后決定要買房的那一刻，上漲已經(jīng)基本結(jié)束。為了不高位接盤，你只能被迫等待下一個牛市，但往往這種自認(rèn)聰明的人，在每輪牛市中都會重蹈覆轍、重復(fù)踏空。

這種人，不在少數(shù)。我對他們的建議就是，不用管牛市熊市，只要有錢有需求就買，相信時間的力量，相信祖國的未來。

腦子缺根筋，還想學(xué)別人高拋低吸，注定一敗涂地！

無風(fēng)不起浪

1月26日住建部官網(wǎng)消息：近日，住建部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況。然后我們看到的就是1月19日、1月22日、1月23日，深圳三次發(fā)文調(diào)控，1月21日、1月25日、1月29日上海三次發(fā)文調(diào)控。

2020年7月15日深圳發(fā)布史上最嚴(yán)調(diào)控之前的7月4日，住建部副部長倪虹就專程赴深圳調(diào)研。

還有2020年7月份住建部分兩次叫了十多個城市進(jìn)京開會，結(jié)果就是這些城市中只要大漲的全部都進(jìn)行了多次調(diào)控。

2021年1月26日晚，杭州多個購房群瘋傳新政將至，各個中介都加班到凌晨網(wǎng)簽。我所在的大V群里，都在討論即將出臺的調(diào)控。功夫不負(fù)有心人，1月27日杭州調(diào)控政策正式出臺。

2021年1月20日，一份上海閔行區(qū)房管局的調(diào)控會議紀(jì)要網(wǎng)上瘋傳，當(dāng)天下午上海市房管局就出面辟謠了。結(jié)果第二天1月21日，上海調(diào)控如期出臺。

2016年3月25日上海調(diào)控收緊前10天，上海各大中介機(jī)構(gòu)的所有中介人員人手一份會議紀(jì)要，紀(jì)要明確顯示上海外地戶籍人員社保要2年延長至5年且結(jié)婚才能買房。中介小哥奔走相告，好言相勸，很多人在關(guān)門前的最后時刻上車，而且避免了大量的買房違約現(xiàn)象出現(xiàn)。

只要你經(jīng)歷的多，你就會發(fā)現(xiàn)，樓市調(diào)控永遠(yuǎn)都是無風(fēng)不起浪。90%的調(diào)控小道消息最終都會被證實。

我可以負(fù)責(zé)任的告訴你：在一段牛市行情中，一旦出現(xiàn)調(diào)控收緊小道消息，牛市基本就走過了大半程。不論買進(jìn)還是賣出都要抓緊操作，因為留給你的時間已經(jīng)不多了。

拐點已至

1月12日，央行公布了我國2020年12月的金融數(shù)據(jù)。社融同比增速13.3%，比上月下降0.3個百分點；M2同比增速10.1%，比上月下降0.6個百分點；M1同比增速8.6%，比上月下降1.4個百分點。如下圖：

社融增速在2020年10月達(dá)到頂點，掉頭向下，M1、M2增速在2020年11月達(dá)到頂點，掉頭向下。

由于疫情開啟的貨幣和信用寬松，在2020年底已經(jīng)基本到達(dá)頂部拐點。2021年開始，貨幣政策將會逐步收斂，回歸正?；Ｘ泿耪叩氖諗?，直接制約的就是樓市、股市。

接下來的2021年，我們需要持續(xù)關(guān)注每個月的M2走勢：假如M2增速保持在10%以上，那就仍然是較寬松的貨幣環(huán)境，樓市還可以撐一會，假如M2降至和2019年相當(dāng)?shù)?%左右，那樓市就徹底歇菜了。

不管2021年M2走勢如何，2021年的貨幣流動性一定沒有2020年寬松，對樓市來說，這就是絕對的利空！

房貸利率上漲

上周，廣州、杭州包括四大行在內(nèi)的多家銀行按揭利率開始上調(diào)。上海、深圳的按揭貸款審批和放款周期都顯著延長。接下來，其它城市必定會陸續(xù)跟進(jìn)。當(dāng)然了，并不是所有銀行都會收緊貸款，沒有額度的銀行才會如此。這就是2020年12月31日央行發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開始執(zhí)行的效果。

如何應(yīng)對房貸收緊、利率上漲呢？我的建議如下：

一、已經(jīng)計劃要買房貸款的朋友，建議早買早貸款，越往后拖，利率越高。任何城市都一樣，不分上漲城市還是下跌城市。這次央行執(zhí)行的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是針對全國范圍內(nèi)的銀行。

買房按揭貸款中的LPR是浮動的，但是你買房辦理貸款的那一刻，銀行給你的在LPR基礎(chǔ)之上的加點數(shù)是永遠(yuǎn)不變的。

很明顯2021年全國范圍內(nèi)的部分銀行都會面臨上調(diào)房貸利率的局面。早買早貸款才是上策！

二、接下來一段時間，買房貸款首選大牌連鎖中介，中介越大越保險，因為大中介合作的大銀行多，各大銀行的房貸額度也是優(yōu)先保證給大牌中介使用，如果要壓縮貸款額度，也是先從中小中介下手。在大中介買房可以有效保證你房貸申請的通過率、額度和放款速度。

三、買房簽合同時，整個交易流程和時間節(jié)點盡可能的延長，因為房貸審批和放款都延長了，合同時間卡的太死，購房者很容易面臨違約風(fēng)險。

四、過橋墊資全款買房再抵押的操作要謹(jǐn)慎，因為消費貸經(jīng)營貸已經(jīng)收緊，放款周期會延長，所以，過橋墊資的利息會明顯增多。

最強(qiáng)烈的樓市收緊信號是什么？

2020年的貨幣政策是“寬貨幣、寬信用”，而2021年的貨幣政策將會是“寬貨幣、緊信用”，也就是說市場中的錢不會急劇減少，但是會控制流向。

M1、M2、社融增速的拐點已至，GDP增速回歸正常房地產(chǎn)拉動可以暫緩，房企三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度執(zhí)行，以及從2020年7月開始的這一輪樓市調(diào)控收緊，一切的一切都在預(yù)示著，對樓市的單方面加息越走越近！

目前我國的房貸按揭利率5年期LPR已經(jīng)是20年來的歷史最低位，并且從2020年4月之后連續(xù)9個月保持不變，今年降息的可能性是零，但是加息的可能性正在增加！

對于樓市來說，2021年不加息就是最大利好。但是，如果2021年三四季度5年期LPR開始加息了，那么這輪牛市將徹底終結(jié)！

加息的可能性正在增加，如果加息則是樓市最大的利空，這將是全國范圍最強(qiáng)烈的樓市收緊信號！

速戰(zhàn)速決

從1月19日到29日，十天內(nèi)，上海三次調(diào)控，深圳三次調(diào)控，這波調(diào)控非常急切，根本沒有等到三四月份的兩會結(jié)束，可見2021年新一輪的調(diào)控正在襲來，力度毫無衰減。

在政策頻發(fā)期買房，切記一個原則：速戰(zhàn)速決！

因為任何一次調(diào)控加碼，你的房票貸票都可能會消失，你的首付都可能會提高，你的稅費都可能會增加，你面臨違約的風(fēng)險會越來越大。要么不動，要動就要速戰(zhàn)速決。

一張房票兩個階級，一次違約天地之別！敢踩著調(diào)控節(jié)點買房的，都是大勇之人！

牛市的區(qū)別

2009年是貨幣放水+調(diào)控放松，所以漲幅是50%；

2012年是調(diào)控放松，所以漲幅是30%；

2015年是貨幣放水+調(diào)控放松+棚改，所以漲幅100%；

2020年是貨幣放水，所以漲幅是10-30%。

每輪牛市的政策不同、力度不同，所以漲幅也不同，但唯有一點相同就是：一切盡在掌控！

站的高才能看的遠(yuǎn)，要學(xué)會從大局觀看問題，才知道什么時候該出手，什么時候該收手！

搶跑才能贏

樓市最可怕的是預(yù)期。當(dāng)大眾預(yù)期一致的時候，就會產(chǎn)生共振，房價就會大漲或大跌；當(dāng)大眾預(yù)期不一致時，漲跌預(yù)期就會互相抵消，市場就會比較平穩(wěn)。

所以，作為高手，你需要注意周圍所有人對當(dāng)下樓市的預(yù)期。當(dāng)你周圍從來不買房，從來不關(guān)心樓市的人都開始談?wù)摲績r的時候，這個市場就快漲到頂了！

所以說，買房投資，其實你不是和政策賽跑，而是和小白賽跑。你的認(rèn)知和意識必須始終保持與小白有一定的時間差。說白了，你賺的錢其實就是小白們的智商稅。

樓市里，只有搶跑才能贏！

只買三房

我去年多篇文章里都說過，2020年是樓市分化元年！南方與北方分化、城市與城市分化、板塊與板塊分化、小區(qū)與小區(qū)分化。未來戶型與戶型的分化也將越來越大。

一線城市置業(yè)首選三房其次兩房，二三四五線城市置業(yè)首選三房其次四房。

任何城市，純投資必選三房！當(dāng)然了，學(xué)區(qū)房另當(dāng)別論。

牛市里的垃圾房

最近，很多上海、廣州、北京的朋友給我留言說買房太難了，別說好房子，爛房子都搶不到。好幾個人一沖動付了定金簽了合同，但房子根本不滿意。

我在這里警告大家：牛市里，價格可以沖動，但選房絕對不能盲目！

房價飛漲的牛市里，一切都是房東說了算，買房者根本沒有談判空間。在買漲不買跌的行情下，可以沖動，但是絕對不能傻X，地段好小區(qū)好戶型好的房子房東跳價你加價也值得買進(jìn)，而地段差環(huán)境差戶型差的垃圾房千萬不能盲目入手。房價漲時，雞飛狗跳，大家混水摸魚一起漲，等到靜淡市時，垃圾房產(chǎn)的下跌速度會讓你絕望。

牛市里最好的房子

牛市中最好的房子是，房東要賣掉置換的房子。這樣的房東著急賣、誠心賣，談判空間大，跳價不會很嚴(yán)重。

而單純?yōu)榱烁唿c變現(xiàn)的投資客，一定是最惡劣的房東。要么掛天價不賣，要么低價釣魚后頻繁跳價，沒有最高只有更高。

選擇房子重要，選擇房東更重要。

不要賣房去搖號

限價倒掛新盤誘惑很大，買到就賺幾百萬。但在具體操作時有個大忌。

牛市里，賣掉房子再去搖號新房，大概率的結(jié)果就是屢搖不中。搖不中還鍥而不舍一直搖的結(jié)果就是新盤全部賣光，二手房全部漲價。

這就是赤裸裸的完美踏空。牛市里，不用很久，3個月你就知道啥叫絕望，新房遙不可及，而你剛賣掉的自住房，已經(jīng)高攀不起。

如何保住首套首貸資格？

現(xiàn)在越來越多的城市新房搖號優(yōu)先無房戶，對于倒掛的限價新盤，搶到一套就能多賺10年工資。另外，一線和很多二線城市，無房無貸款記錄的人買房，首付和利息都是最低的。

如何保住首房首貸資格，越來越重要。那么基本就是兩個辦法：一、全款買房；二、全款買房后再DY，DYJYD和DYXFD不算按揭貸款，在征信報告上不體現(xiàn)為房貸記錄，未來再買房還是首貸資格。

當(dāng)然了，我們旗幟鮮明的堅決反對信貸資金流入房地產(chǎn)，所以，你用房子抵押出來的錢可以做生意，做投資或者消費享受，歡迎為你家鄉(xiāng)創(chuàng)造GDP和財政收入。

離婚買房失效怎么辦？

這兩年越來越多的城市出臺政策限制離婚買房，夫妻離婚后2-3年內(nèi)各自再買房都要按照離婚前家庭總套數(shù)計算，所以，要么你失去了購房資格，要么你算二套提高首付比例。比如深圳、上海、南京、無錫等等。

所以，年輕人結(jié)婚前資產(chǎn)規(guī)劃一定要認(rèn)真考慮清楚。

最優(yōu)質(zhì)的解決辦法就是，充分利用好男女雙方各自家庭的資金，婚前給雙方各自都按照首房首貸各買一套房。當(dāng)然了，對于共同岀資只寫一個人名字的房產(chǎn)，可以用婚前財產(chǎn)協(xié)議的形式約定好份額比例。

既然限制離婚買房，那就結(jié)婚前全都搞定！

下半場

M1、M2增速的拐點已經(jīng)到來，房企三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正中樓市要害，從一線城市開啟的新一輪房貸利率上漲正在撲面而來，各地銀行收緊房貸最終的結(jié)果必然導(dǎo)致5年期LPR的上漲。

2021年樓市加息已經(jīng)是大概率事件！疫情賜給我們的房地產(chǎn)小牛市，已經(jīng)進(jìn)入下半場，2021年終將走向平靜！